我认为Primaris是加拿大今天最被低估的房产投资信托（REIT）。

不是因为商场正在复苏，而是市场似乎将所有商场视为濒死资产，而实际上区域商场的运营数据却表明了相反的情况。

Primaris拥有加拿大的多个主要商场。

该投资组合每平方英尺的销售产量约为$734-$1000+/，保持着正的租赁溢价，并且持续吸引租户需求，尽管不断的"零售末日"叙述。管理层反复强调成为加拿大扩张零售商的第一选择。

我为什么感兴趣

共识叙述是：

  • 电子商务杀死商场
  • 百货商店正在死去
  • 人们不再在现实中购物

但当我查看实际数字时，我发现：

  • 2025年同比现金 NOI增长5.6%
  • 2025年每单位 FFO增长9.2%
  • 该年续签租赁溢价7.4%
  • FFO分配比率低于50%
  • 多年分配增加
  • BBB（高）信用评级
  • 可观的流动性和可管理的杠杆水平

这些不是我期待的指标之一，据说该业务正在死亡。

HBC情况

当前最大的担忧显然是加拿大百货公司（HBC）。

市场似乎担心前HBC商店将成为永久性空置。

管理层表示，大约70%的前HBC空间已经处于高级谈判中，35%已经被承诺或条件性租赁。

如果他们无法执行，那么这一点将削弱。

如果他们成功地用更高租金的租户替换那些空间，那么NOI可能会在未来提高。

我认为市场在哪里

问题可能不是：

"商场正在死去吗?"

更好的问题可能是：

"仍然有竞争有限的主要区域商场仍然有价值吗?"

零售商仍在租赁空间。

占用率相对稳定，尽管HBC。

续租合同正在以更高租金签署。

租户销售仍然健康。

管理层继续提高分配。

这些事实似乎与封闭商场已经过时的叙述不一致。

反对案

要公平地说，我可能是错误的原因：

  • HBC替换需要更长的时间。
  • 消费者支出明显减弱。
  • 封闭商场的估值应该永久性降低。
  • 电子商务最终会对租户需求施加更大的压力。
  • 管理层低估了再开发的回报。

我的当前看法

我不认为Primaris是加拿大的最好的房产投资信托。

我认为它可能是加拿大公众认知和运营现实之间差距最大的房产投资信托。

感兴趣的是从已经查看过PMZ.UN的人那里听取最强大的反对案。